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统借统还利息土增税清算如何扣除?

来源: 正保会计网校 编辑:qizhenzhen 2021/11/01 14:22:17 字体:

房地产开发企业由于资金需要,通过统借统还的方式从企业集团或企业集团中的核心企业取得借款,按照金融机构同期同类贷款利率支付利息,并取得其开具的发票,房地产开发企业通过该种方式向企业集团或企业集团中的核心企业支付的利息,在土地增值税清算时如何扣除呢?

我们来分析一下。

基本规定

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第(三)项规定,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条规定,(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

上述财政部和国家税务总局的政策中并没有明确支付的统借统还利息如何在土地增值税清算时扣除,在实际业务中,到底是据实扣除还是按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除呢?我们看一下地方税务机关的观点。

观点一:可以据实扣除

以黄山市为例

《黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义》

十、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后,将资金统筹安排给集团内部其他企业使用,利息扣除的原则是什么?

企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用,并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的,可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定,在使用借款的企业间合理分摊利息费用,据实扣除。

观点二:10%以内计算扣除

以大连市为例

《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(大连市地方税务局公告2014年第1号)

八、集团内部统借统还的借款利息扣除  

对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出,在计算土地增值税时,不得据实扣除,应按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第二项的规定,按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

以天津为例

《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2015年第9号)

七、关于开发费用的扣除问题

(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的,可以据实扣除。其他房地产开发费用,按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除;

凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,或全部使用自有资金的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除;

(二)以集团名义贷款并实行统借统还的,凡能提供集团借款合同和支付利息凭证,并由集团提供资金使用及房地产开发项目利息支出情况分配表的,可以据实扣除。

虽然天津市地方税务局公告2015年第9号明确可以据实扣除,但该文件由天津市地方税务局公告2016年第25号于2017年1月1日废止,并删除了与统借统还相关的条款。因此,应按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)

五、关于开发费用的扣除问题

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的,可以据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,或全部使用自有资金的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

观点三:根据办理《建设用地规划许可证》的时间判断

以青岛为例

《青岛市地方税务局关于发布<房地产开发项目土地增值税管理办法>的公告》(青岛市地方税务局公告2016年第1号)第四十八条规定,房地产开发费用,是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。具体为:

(六)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款,并按借款合同指定的分摊对象和用途借给集团内部其他成员企业使用,并且按照支付给金融机构相同的借款利率收取利息的,可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内部分配使用决定,在使用借款的企业间合理分摊利息费用,据实扣除。

青岛市地方税务局公告2016年第1号第四十八条第(六)项自2017年7月20日起由《青岛市地方税务局关于修订<房地产开发项目土地增值税管理办法>的公告》(青岛市地税局公告2017年第3号)废止。

为贯彻落实《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号,以下简称“省局5号公告”),青岛市地方税务局于2018年5月发布了《青岛市地方税务局关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号),自2017年9月21日起施行,有效期至2022年9月20日止,并废止了青岛市地方税务局公告2016年第1号和青岛市地税局公告2017年第3号。

虽然青岛市地方税务局公告2018年第4号没有提到房地产开发企业支付的统借统还的利息如何在土地增值税清算时扣除,但第十六条明确,对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的房地产项目,在进行土地增值税清算时可按照省局5号公告和本文规定内容执行。与4号文件配套的《关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》的解读中第十一条“关于执行时间的规定”明确,为做好省局5号公告执行时间与青岛贯彻公告执行时间的衔接,方便纳税人开展土地增值税清算,青岛贯彻公告规定的执行时间2017年9月21日是指办理《建设用地规划许可证》的时间。无《建设用地规划许可证》的,以办理《国有土地使用证》的时间为准。

对于2017年9月21日(含)之后办理《建设用地规划许可证》的清算项目,必须按照省局5号公告和青岛贯彻公告规定内容执行。

对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的清算项目,在进行土地增值税清算时按照《青岛市地方税务局关于〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》(青岛市地方税务局公告2016年第1号)规定执行,也可按照省局5号公告和青岛贯彻公告规定内容执行,但两种规定内容不可交叉使用。

根据上述政策和解读分析,对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的清算项目,在进行土地增值税清算时,如果选择按照青岛市地方税务局公告2016年第1号)规定执行,可以据实扣除,对于2017年9月21日(含)之后办理《建设用地规划许可证》的清算项目,则不能据实扣除,应按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

房地产开发企业通过统借统还的方式从企业集团或企业集团中的核心企业取得借款发生的利息支出,在进行土地增值税清算时是据实扣除还时按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除,由于各地税务机关的观点不一致,在实际操作中要与主管税务机关沟通确认具体执行口径。

作者:李立军(正保财税咨询师)

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